房地產將加速去庫存化

　　中國經濟新常態中增速換擋是一個中長期趨勢，這是由中國潛在增長率下降的客觀因素所決定的。盡管有人認為，中國人口結構變化會對中國房地產的長期發展帶來了不利影響，但中國仍處在城鎮化的關鍵時期。雖然新型城鎮化并不意味著房地產化，核心在于公共服務均等化、居民身份市民化，但解決好“住”仍是城鎮化的重要方面，中國未來城鎮化仍會產生對房地產市場的巨大需求，也是未來一段時間中國最大的內需所在之一。同時，隨著經濟發展和人們收入水平提高，居民對住房的需求會從過去的“遮風避雨”轉向更高功能性的需求，未來中國房地產業仍然有較大的空間，它在中國“穩增長”中仍具有四兩撥千斤的功效。

　　隨著穩增長政策的力度不斷加大，效果逐步顯現，隨著政府對房地產信貸的持續放松，在城鎮化的大背景下，中國房地產業將迎來加速去庫存化的時期。我們認為，目前已有一些跡象表明，中國房地產加速去庫存化的階段正在來臨。過去房地產開發投資增長率、計劃投資增長率持續下降，都壓縮了房地產的供給增長率；地方政府取消限購、央行貨幣與住房信貸政策的調整、調整房地產交易稅收都將釋放房地產的需求活力，影響著人們對未來房地產市場的預期。

　　供需兩方面的共同調整將促使中國房地產逐漸確立新的均衡過程。均衡的調整與實現過程首先就會表現在去庫存化逐漸進入加速階段。國家統計局的數據顯示，4月份70個大中城市新建住宅成效繼續大幅回升，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別達到了18個和28個。我們認為，在貨幣政策從滴灌轉向全面寬松的環境下，在地方政府對土地財政收入下降的切膚之痛后，房地產市場成交的回暖不是曇花一現，而是新一輪的持續過程，也將從一線城市逐漸向二、三線城市擴散。因此，我們判斷，中國房地產市場進入加速去庫存化的周期是可以預期的。這是房地產尋求新的均衡過程，也是經濟新常態下穩增長的重要條件之一。